Kauf info

Informationen zum Kauf einer Immobilie in Kroatien:

Kroatien ist ein reizvolles Urlaubsziel. Die über 1.700 Kilometer lange Küste mit zahlreichen vorgelagerten Inseln lädt zum Baden ein, historische Städte wie Dubrovnik und Zagreb bieten viele kulturelle Sehenswürdigkeiten. Besonders beliebt bei Touristen ist die Halbinsel Istrien. Beim Immobilienkauf in Kroatien ist die Zeit der Schnäppchen allerdings vorbei. Allerdings: Wer nicht nur in Strandnähe nach seinem Traumhaus sucht, hat nach wie vor gute Chancen auf ein günstiges Objekt.
Für EU Bürger ist es seit einigen Jahren kein Problem mehr, in Kroatien Häuser zu erwerben. Beschränkungen gibt es nur bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen, Wälder und Naturschutzgebieten. Für den Erwerb gibt es zwei Möglichkeiten: Als ausländische, natürliche oder juristische Person oder als kroatische, juristische Person, durch Gründung einer kroatischen Gesellschaft einer sogenannten „d.o.o.“

Der Vorteil der kroatischen Gesellschaft liegt in der unbeschränkten Möglichkeit des Erwerbs von land- und forstwirtschaftlichen Flächen/Wäldern, sowie aus steuerlichen Gründen, z.B. beim Weiterverkauf von Gesellschaftsanteilen bezahlt man in Kroatien keine Steuern. Nach kroatischem Recht ist es auch möglich, eine Immobilie in eine Gesellschaft als Stammeinlage einzubringen, für welche man keine Grunderwerbsteuer bezahlt.

Potenzielle Immobilienbesitzer sollten sich von Anfang an von einem Notar oder Anwalt beraten lassen, um die Eigentumsverhältnisse festzustellen. Für den Eintrag ins Grundbuch ist eine gerichtliche oder notarielle Beglaubigung des Vertrags notwendig.

Schwarzbauten werden seit einiger Zeit in Kroatien nicht mehr geduldet. Jeder Verkäufer muss eine Baugenehmigung vorweisen können – Immobilienkäufer sollten dennoch genau prüfen, ob das Objekt auch nach den Vorschriften dieser Genehmigung gebaut wurde. Wurde es etwa größer oder schlicht nicht nach Plan errichtet, wäre eventuell eine Neugenehmigung erforderlich

Um einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie abschließen zu können, braucht man eine Steuernummer, das ist die OIB-Nummer, welche vom zuständigen Finanzamt erteilt wird. Nach der Erteilung der OIB-Nummer ist es möglich, mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu schließen und die Unterschrift des Verkäufers beim Notar beglaubigen zu lassen.

Damit ein Kaufvertrag in Kroatien gültig ist, müssen alle Preise in Kuna und nicht in Euro angegeben sein. Häufig gibt es in Kroatien vor dem eigentlichen Kaufvertrag eine Art Vorvertrag, eine Anzahlung in Höhe von 10%, da der Verkäufer oft noch Pflichten zu erfüllen hat, wie z.B. Löschung von Hypotheken, Erbringung des Beweises, dass es sich um Bauland handelt, Erbringung eines Beweises, dass der Verkaufsgegenstand einen Zugang zum öffentlichen Weg hat, vor Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages. Üblich ist für den Käufer eine gewisse Sicherung durch a) Vormerkung des Eigentums und / oder b) Hypothek. Die Eintragungsbewilligung für das Eigentum wird dann gleich mit dem Kaufvertrag beglaubigt, und die Eintragungsbewilligung wird beim Notar hinterlegt. Erst wenn alle Pflichten aus dem Kaufvertrag erfüllt sind, wird der volle Kaufpreis bezahlt. Danach wird die Eintragungsbewilligung vom Notar ausgehändigt und dann kann sich die ausländische, natürliche oder juristische Person am Grundbuchamt als Eigentümer eintragen lassen. Der Kaufvertrag muss in schriftlicher Form sein und es ist notwendig, ihn beim Notar beglaubigen zu lassen. Erst wenn der Kaufvertrag im Grundbuchamt registriert ist, hat die ausländische, natürliche oder juristische Person das Eigentum erworben. Internationale Rechtsanwälte mit Erfahrung im Immobilienrecht in Kroatien empfehlen dieses Verfahren.

Die Dauer der Eintragung ins Grundbuch variiert von Gebiet zu Gebiet. In größeren Städten kann die Eigentumseintragung 1-2 Wochen dauern, während sie in kleinen Orten und auf den Inseln etwas länger dauern kann. Im Norden Kroatiens gehen Eintragungen tendenziell schneller als im Süden. Wichtig ist, dass der Antrag auf Änderung des Besitzers sofort nach Vertragsabschluss beim zuständigen Gericht eingereicht wird.

 

Folgende Nebenkosten fallen bei einem Immobilienkauf in Kroatien an:

Notarkosten: variieren je nach Aufwand

Anwaltskosten: 1 – 2 % des Kaufpreises

Grunderwerbsteuer: 4 % des Kaufpreises

Maklerprovision 3% des Kaufpreises plus 25% MwSt.

 

Folgende Unterlagen sind notwendig:

Kaufvertrag im Original oder eine beglaubigte Kopie
Bestätigung der Baubehörde, dass sich die Immobilie innerhalb des Baugebietes befindet im Original
Staatsbürgerschaftsnachweis des Käufers
. bei natürlichen Personen eine beglaubigte Kopie des Reisepasses
. bei juristischen Personen einen Handelsregisterauszug